Erbbaurecht - altes Modell mit neuer Perspektive

31.07.2026

Deutsch

9783962761516

DATEV

Nein

Peter Leuchtenberg

223

1

Broschiert

Nutzungsrecht, Erbbauzins, Erbbaurecht, Wohneigentum, Immobillien, Erbpacht, Eigenheim, Grundbuch, Bauträger, Erbbaurechtsgeber, Erbbaurechtnehmer

LNSH - Eigentums- und Besitzrecht / Grundstücksrecht LNW - Recht: Testamente, Nachlass, Erbfolge, Erbe LNUU - Grund- und Grunderwerbsteuer, Grundstücksbewertung

1 Natürlich, ein alter Vertragstext: Der erforderliche gesetzliche Inhalt eines Erbbaurechts . 2 Der vertragsmäßige Inhalt des Erbbaurechts: Die Komplexität eines Vorhabens 2.1 Die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks (§ 2 Nr. 1 ErbbauRG) 2.1.1 Die juristischen Folgen über die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks im Besonderen 2.1.2 Die Details der Bebauung 2.1.3 Bauliche Veränderungen und Instandhaltung. 2.1.4 Verwendung des Bauwerks 2.1.4.1 Abgrenzung Verwendung und Bestimmung des Bauwerks 2.1.4.2 Bestimmung und Eigentum 2.1.4.3 Die Verwendung des Bauwerks 2.1.5 Beseitigung des Bauwerks 2.1.6 Das allgemeine Prinzip dahinter 2.1.6.1 Die gesetzlichen Mindestvoraussetzungen 2.1.6.2 Die vertraglichen Bestimmungen 2.1.6.3 Die Eintragungen im Grundbuch 2.1.6.4 Alles, was gilt. 2.1.6.5 Alles, was nicht gilt. 2.1.6.6 Folgen bei Zuwiderhandlungen. 2.2 Die Versicherungen und der Wiederaufbau bei Zerstörung (§ 2 Nr. 2 ErbbauRG) 2.2.1 Die Versicherung. 2.2.2 Der Wiederaufbau 2.3 Die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben (§ 2 Nr. 3 ErbbauRG) 2.3.1 Definition von Lasten und Abgaben. 2.3.2 Abgrenzung zu weiteren Aufgaben des Erbbauberechtigten. 2.3.3 Die Erschließungskosten 2.4 Der Heimfall des Erbbaurechts (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG) 2.4.1 Die Gründe für einen Heimfall. 2.4.1.1 Verstöße gegen § 2 Nr. 1-3 ErbbauRG 2.4.1.2 Weitere andere Heimfallgründe 2.4.2 Das Wesen des Heimfalls. 2.4.3 Die Schranken bei der Ausübung des Heimfalls. 2.4.4 Der Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts 2.4.5 Die Folgen der Übertragung. 2.4.6 Die Vergütung beim Heimfall 2.4.7 Die Wegnahme des Bauwerks. 2.4.8 Der Bestand von Miet- und Pachtverhältnissen 2.4.9 Die Verjährung des Heimfallanspruchs. 2.5 Die Vertragsstrafen (§ 2 Nr. 5 ErbbauRG). 2.6 Vorrecht auf Erneuerung des Erbbaurechts (§ 2 Nr. 6 ErbbauRG) 2.7 Die Verkaufsverpflichtung des Grundstückseigentümers (§ 2 Nr. 7 ErbbauRG) 2.7.1 Konsequenzen bei fehlender Kaufpreisregelung. 2.7.2 Ankaufsverpflichtung des Erbbauberechtigten 2.8 Ein Zwischenfazit zum vertragsmäßigen Inhalt des Erbbaurechts: Sicherung über das Grundbuchamt 3 Die Zustimmungen des Grundstücks­ eigentümers über das Erbbaurecht (§§ 5 – 8, 15 ErbbauRG) . 3.1 Der Zustimmungsvorbehalt des Grundstückseigentümers 3.2 Vereinbarung der Zustimmungspflicht 3.3 Die Veräußerung. 3.3.1 Abgrenzung bei Veräußerungen 3.3.2 Verdichtung zum Anspruch des Erbbauberechtigten auf Zustimmung. 3.4 Die Belastungen des Erbbaurechts 3.4.1 Schutz des Grundstückseigentümers 3.4.2 Verdichtung zum Anspruch des Erbbauberechtigten bei Belastungen 3.4.2.1 Ordnungsgemäße Wirtschaft 3.4.2.2 Wirtschaftlicher Gegenwert 3.5 Zustimmung durch Ersetzung eines Gerichts (§ 7 Abs. 3 ErbbauRG) 3.6 Zustimmung zu Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung (§ 8 ErbbauRG). 4 Der Erbbauzins und weitere Gegenleistungen (§ 9 ErbbauRG) 4.1 Vereinbarung einer Gegenleistung. 4.1.1 Vereinbarung eines Erbbauzinses 4.1.2 Entstehung des Erbbauzinses 4.1.3 Der Rang des Erbbauzinses 4.1.3.1 Die Rangstelle im Grundbuch für den Erbbauzins 4.1.3.2 Folgen eines Rangverhältnisses 4.1.4 Die Höhe des Erbbauzinses 4.1.5 Die Bestimmtheit des Erbbauzinses 4.1.6 Die Indexierung 4.1.7 Die Wertsicherungsklauseln 4.1.7.1 Die Gleitklausel 4.1.7.2 Die Spannungsklausel 4.1.7.3 Die Leistungsvorbehaltsklausel 4.1.8 Beschränkung des Anpassungsanspruchs (§ 9a ErbbauRG) 4.1.8.1 Inhalt der Beschränkung nach § 9a ErbbauRG 4.1.8.2 Die Voraussetzungen im Einzelnen. 4.1.8.3 Die Beurteilung des Billigkeitsmaßstabs nach § 9a ErbbauRG. 4.2 Vereinbarung eines Vorkaufsrechts 5 Das Entstehen des Erbbaurechts, seine Entwicklung und das Ende (§ 11 ff. ErbbauRG) 5.1 Die Doppel-Natur des Erbbaurechts 5.2 Die Elementarteilchen des Erbbaurechts 5.3 Die zwingende notarielle Beurkundung 5.4 Die dingliche Bestellung durch Einigung und Eintragung. 5.4.1 Die Einigung. 5.4.2 Der Inhalt der Einigung. 5.4.3 Die Eintragungen 5.4.3.1 Die Eintragung im Grundstück-Grundbuch (§ 14 Abs. 2, Abs. 3 S. 2, 3 ErbbauRG) 5.4.3.2 Die Eintragung im Erbbau-Grundbuch (§ 14 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 ErbbauRG) 5.5 Ausnahme: Die sog. Buchersitzung (§ 900 BGB) 5.6 Die Übertragung des Erbbaurechts 5.7 Die Belastungen. 5.8 Sonderregelungen für Mündelhypotheken (§§ 18-20, 22 ErbbauRG) 5.9 Die Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht und in das Grundstück (§§ 24, 25, 8 ErbbauRG) 5.10 Ende des Erbbaurechts (§§ 26 ff. ErbbauRG) 5.10.1 Aufhebung des Erbbaurechts (§ 26 ErbbauRG) 5.10.2 Ende durch Zeitablauf (§§ 27, 28 ErbbauRG) 5.10.3 Wirkungen auf Miete und Pacht (§ 30 ErbbauRG) 5.10.4 Wirkungen aufgrund des Besitzes und Erleichterungen bei der Belastung 6 Das Wohnungs­ und Teilerbbaurecht (nach dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – WEG) 6.1 Die Grundlagen des Systems 6.1.1 Die Mitberechtigung am Erbbaurecht 6.1.2 Das sog. Sondereigentum 6.1.3 Die Kontinuität von Wohnungs- und Teilerbbaurechten 6.2 Der Gegenstand der Wohnungserbbaurechte 6.2.1 Die zeitlichen und rechtlichen Grundlagen 6.2.2 Gebäude und Eigentum des Erbbauberechtigten am Gebäude 6.3 Die Begründung der Wohnungserbbaurechte 6.3.1 Die Vertragsteilung (nach § 30 Abs. 1 ErbbauRG und § 3 Abs. 1 WEG). 6.3.2 Die Vorratsteilung (nach § 30 Abs. 2 ErbbauRG und § 8 WEG) 6.3.3 Die Zweckmäßigkeit der notariellen Beurkundung 6.3.4 Das Erfordernis der Zustimmung 6.3.5 Die Teilung von Wohnungserbbaurechten im Grundbuch 6.4 Die verschiedenen Rechtsverhältnisse der Akteure 6.4.1 Das Rechtsverhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Wohnungserbbauberechtigten 6.4.1.1 Der Verwendungszweck des Bauwerks (nach § 2 Nr. 1 ErbbauRG). 6.4.1.2 Der Heimfall (nach § 2 Nr. 4 ErbbauRG) 6.4.1.3 Die Vorkaufsrechte, insbesondere das Vorkaufsrecht der Wohnungserbbauberechtigten 6.4.1.4 Das Vorrecht auf Erneuerung (nach § 2 Nr. 6 ErbbauRG). 6.4.1.5 Der Erbbauzins und die Erbbauzinsreallast. 6.4.2 Das Rechtsverhältnis unter den Wohnungserbbauberechtigten (nach § 30 Abs. 3 Satz 2 WEG) 6.4.3 Das Rechtsverhältnis der Wohnungserbbauberechtigten zu weiteren dritten Personen und Institutionen. 6.4.4 Checkliste zu den entscheidenden Themen bei der Formulierung, angelehnt an Theus 6.5 Geschäftsvorfälle während der Laufzeit der Wohnungserbbaurechte. 6.5.1 Die Veräußerung eines Wohnungserbbaurechts und des Grundeigentums 6.5.2 Die Belastung eines Wohnungserbbaurechts und des Grundstückseigentums 6.6 Überführung von Wohnungserbbaurechten in Wohnungseigentum 6.7 Ende der Wohnungserbbaurechte mit ihrem Erlöschen 6.7.1 Das Erlöschen aus wohnungseigentumsrechtlichen Gründen 6.7.1.1 Die Aufhebung aller Sondereigentumsrechte durch Vereinbarung aller Miterbbauberechtigten (nach § 30 Abs. 3 Satz 2, § 4, § 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG). 6.7.1.2 Die Aufhebung auf Antrag aller Wohnungserbbauberechtigten bei völliger Zerstörung des Bauwerks (nach § 30 Abs. 3 Satz 2, § 9 Abs. 1 Nr. 2 WEG) 6.7.1.3 Die Aufhebung durch Erklärung des Erbbauberechtigten nach Vereinigung sämtlicher Wohnungserbbaurechte in einer Hand (nach § 30 Abs. 3 Satz 2, § 9 Abs. 1 Nr. 3 WEG) 6.7.2 Das Erlöschen aus Gründen des Erbbaurechts 6.7.2.1 Einvernehmliche Aufhebung des Erbbaurechts (nach § 26 ErbbauRG) und durch Zeitablauf (nach § 27 ff. ErbbauRG) 6.7.2.2 Die existenziellen Folgen des Erlöschens aus Gründen des Erbbaurechts 7 Der wirtschaftliche Faktor beim Erbbaurecht 7.1 Die Sichtweise der evangelischen Grundstückseigentümerinnen. 7.2 Die Sichtweise der Kommunen 8 Der steuerliche Faktor beim Erbbaurecht 8.1 Das Bauträgergeschäft im Spiegel der Betriebsaufspaltung 8.2 Das Bauträgergeschäft im Spiegel des gewerblichen Grundstückshandels. 8.3 Die sorgfältige Vertragsgestaltung im Spiegel wirtschaftlicher Grundsätze. 8.4 Die besondere Bedeutung des Dreh- und Angelpunktes im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) 8.4.1 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als steuerbare Erbbaurechtsvorgänge 8.4.2 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG 8.4.3 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG 8.4.4 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG 8.4.5 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG 8.4.6 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG 8.4.7 Rechtsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG 8.4.8 Rechtsvorgänge im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht 8.4.8.1 Allgemeine Rechtsvorgänge mit Gegenleistung 8.4.8.2 Rechtsvorgang bei einem sog. einheitlichen Erwerbsgegenstand 8.4.8.3 Rechtsvorgang bei eigennützigen Erwerberleistungen 8.4.8.4 Rechtsvorgänge ohne Gegenleistung 8.4.8.5 Übertragung des Erbbaurechts auf den Eigentümer des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks 8.4.8.6 Verlängerung eines Erbbaurechts 8.4.8.7 Aufhebung eines Erbbaurechts 8.4.8.8 Heimfall eines Erbbaurechts 8.4.8.9 Erlöschen eines Erbbaurechts durch Zeitablauf. 8.4.8.10 Rückerwerb des Erbbaurechts durch den Grundstückseigentümer 8.4.9 Erwerb des mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks 8.4.10 Gleichzeitiger Erwerb des erbbaurechtsbelasteten Grundstücks und des Erbbaurechts 8.4.11 Zwischenfazit zur Grunderwerbsteuer 8.5 Die Gewerbesteuer beim Erbbaurecht 8.5.1 Die klassische Bauträgertätigkeit ist unschädlich für eine Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG. 8.5.2 Die Errichtung eines Gebäudes auf einem Grundstücksteil des Ehepartners 8.5.3 Kein sog. wirtschaftliches Erbbaurecht 8.5.4 Abschirmwirkung auf die Besitzgesellschaft 8.5.5 Zwischenfazit zur Gewerbesteuer 8.6 Das Bilanzsteuerrecht beim Erbbaurecht. 8.6.1 Pentagon-Urteil zur Bilanzierung eines Erbbaurechtsverhältnisses beim Erbbauberechtigten. 8.6.2 Spezialität von Erschließungsbeiträgen und Kanalanschlussgebühren sowie Aufhebung des Erbbaurechts 8.6.3 Einmalige Aufwendungen für den Erwerb eines Erbbaurechts 8.6.4 Zwischenfazit zum Bilanzsteuerrecht 8.7 Das Einkommensteuerrecht beim Erbbaurecht 8.7.1 Das Raster der Einkommensteuer. 8.7.2 Der wirtschaftliche Eigentümer 8.7.3 Die laufende Besteuerung des Erbbaurechts 8.7.4 Zwischenfazit zum Einkommensteuerrecht 8.8 Die Umsatzsteuer beim Erbbaurecht 8.9 Die Erbschaftsteuer und die Schenkungsteuer beim Erbbaurecht 8.10 Die Grundsteuer und das Bewertungsrecht beim Erbbaurecht 9 Fazit . Anhang I . Anhang II Anhang III .

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