Geschäftsraummiete oder Unternehmenspacht. Die rechtlichen Grundlagen von Bestandverträgen über Geschäftsräume

01.12.2006

Deutsch

9783700736073

LexisNexis ARD ORAC

Martin Foerster

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Taschenbuch

INHALT Abkürzungsverzeichnis vii I. Einführung und Problemstellung 12 1. „MIETE“ UND „PACHT“ 12 2. „GESCHÄFTSRAUMMIETE“ UND „UNTERNEHMENSPACHT“ 14 3. HISTORISCHE ENTWICKLUNG 17 4. RECHTSLAGE IN DEUTSCHLAND 20 4.1. Die Regelung des BGB 20 4.2. Die Abgrenzung der Geschäftsraummiete von der Pacht in Literatur und Judikatur 21 4.2.1. Bauliche Ausstattung und Einrichtung, Überlassung des Inventars 21 4.2.2. Andere Kriterien 23 4.3. Die Unternehmenspacht 23 4.4. Bedeutung der Unterscheidung 25 4.5. Erkenntnisgewinn für die Österreichische Rechtslage 26 5. RECHTSLAGE IN DER SCHWEIZ 27 5.1. Begriff der Miete und Pacht 27 5.2. Rechtsfolgen der Unterscheidung 28 II. Bedeutung der Abgrenzung 30 1. MIETRECHTSGESETZ 30 1.1. Die Mieterschutzbestimmungen des MRG 30 1.2. Ausnahmen vom Geltungsbereich des MRG 32 1.3. Schlechterstellung des Bestandnehmers bei Qualifikation des Bestandvertrages als Miete 32 1.4. Zusammenfassung 33 2. UNTERSCHIEDE IM ABGB 34 3. HAFTUNG DES PÄCHTERS 36 3.1. Allgemeines 36 3.2. Die Haftung gemäß § 1409 ABGB 36 3.2.1. Anwendbarkeit auf Pachtverträge 36 3.2.2. Exkurs: Der Begriff der Vermögens- oder Unternehmensübernahme iSd § 1409 ABGB 37 3.3. Die Haftung gemäß § 25 HGB 38 3.3.1. Anwendbarkeit auf Pachtverträge 38 3.3.2. Exkurs: Der Begriff der Fortführung des Handelsgeschäftes iSd § 25 HGB 39 3.4. Arbeitsrechtliche Konsequenzen eines Unternehmenspachtvertrages 41 3.4.1. Anwendbarkeit des AVRAG auf Pachtverträge 41 3.4.2. Exkurs: Betriebsübergang iSd AVRAG 43 3.4.3. Bedeutung der Rechtsprechung zu dem „Betriebsübergang“ iSd AVRAG für die Abgrenzung der Geschäftsraummiete von der Unternehmenspacht 47 3.5. Steuerliche und sozialversicherungsrechtliche Haftungsbestimmungen 49 3.5.1. Bundesabgabenordnung 49 3.5.2. Exkurs: Unternehmensübertragung iSd § 14 BAO 52 3.5.3. Allgemeines Sozialversicherungsgesetz 54 3.5.4. Exkurs: Unternehmensübertragung iSd ASVG 55 3.6. Zusammenfassung 56 4. GEWÄHRLEISTUNG 58 5. WEITERE RECHTLICHE KONSEQUENZEN DER UNTERSCHEIDUNG 60 5.1. Kündigungsfristen und Kündigungstermine 60 5.2. Übergang von Rechtsverhältnissen 60 5.3. Firmenbuch 61 6. ZUSAMMENFASSUNG 62 III. Die Abgrenzungskriterien der Rechtsprechung 63 1. ALLGEMEINES 63 1.1. Anlassfälle 63 1.2. Überlassung eines lebenden Unternehmens 63 1.3. Normzweck des § 1 MRG 64 1.4. Beurteilung der Judikatur 67 2. DER UNTERNEHMENSBEGRIFF 68 3. DIE BETRIEBSPFLICHT ALS WESENTLICHSTES KRITERIUM 70 3.1. Allgemeines 70 3.2. Umfang der Betriebspflicht 71 3.3. Erkennbares wirtschaftliches Interesse des Bestandgebers an der Fortführung des Betriebes 72 3.3.1. Vorübergehende Verpachtung des bisher vom Bestandgeber betriebenen Unternehmens 73 3.3.2. Das vom Bestandnehmer betriebene Unternehmen als Nebenbetrieb zu dem Hauptbetrieb des Bestandgebers 75 3.3.3. Andere wirtschaftliche Interessen an der Führung des Betriebes 77 3.4. Schlüssige Vereinbarung einer Betriebspflicht 78 3.4.1. Betriebspflicht bereits mittelbar aus dem Vertragstext 79 3.4.2. Konkludente Betriebspflicht bei vorübergehender Inbestandgabe 80 3.4.3. Konkludente Betriebspflicht bei Nebenbetrieben 80 3.4.4. Konkludente Vereinbarung der Betriebspflicht bei vom Umsatz abhängigem Entgelt? 81 3.4.5. Sonderfälle 82 3.5. Bedeutung die Vereinbarung einer Betriebspflicht im Kontext mit anderen Faktoren 83 3.5.1. Qualifikation als Miete trotz Vereinbarung einer Betriebspflicht 83 3.5.2. Qualifikation als Pachtvertrag ohne Vereinbarung einer Betriebspflicht 85 3.6. Zwischenergebnis 85 3.7. Kritik an dem Kriterium der Betriebspflicht 86 3.7.1. Allgemeines 86 3.7.2. Historische Entwicklung des Kriteriums der Betriebspflicht 86 3.7.3. Betriebspflicht nicht typisch für Pachtverträge 88 3.7.4. Betriebspflicht als Ausfluss des Aufbaus eines Unternehmens 88 3.7.5. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 7 MRG (Nichtgebrauch) als Argument gegen die Betriebspflicht 89 3.7.6. Zwischenergebnis 90 3.8. Rückstellungsverpflichtung 90 3.8.1. Die Bedeutung der Vereinbarung einer Rückstellungsverpflichtung 90 3.8.2. Kritik an dem Kriterium der Rückstellungsverpflichtung 91 4. ANDERE KRITERIEN 93 4.1. Allgemeines 93 4.2. Überlassung der Geschäftseinrichtung 94 4.2.1. Auswirkung auf die Qualifikation als Miete oder Pacht 94 4.2.2. Kritik an dem Kriterium der Überlassung der Geschäftseinrichtung 97 4.3. Unternehmenskontinuität 97 4.4. Überlassung des Warenlagers 99 4.5. Überlassung von Kundenbeziehungen 100 4.5.1. Allgemeines 100 4.5.2. Konkreter Kundenstock 100 4.5.3. Abstrakter Kundenstock 101 4.5.4. Bedeutung der Überlassung im Kontext mit anderen Faktoren 102 4.5.5. Kritik an dem Kriterium des Kundenstocks 103 4.6. Räumliche und organisatorische Einbindung des Unternehmens des Bestandnehmers in jenes des Bestandgebers 106 4.7. Übernahme des Personals 107 4.8. Beistellen der Gewerbeberechtigung 107 4.9. Weiterführen der bisherigen Firma oder Etablissementbezeichnung 109 4.10. Vereinbarung eines vom Umsatz abhängigen Entgelts 110 4.11. Vereinbarung eines Konkurrenzverbotes 112 4.12. Übernahme der Steuern und Sozialversicherungsabgaben durch den Bestandnehmer 112 4.13. Qualifikation des Vertrages durch die Parteien 113 4.13.1. Allgemeines 113 4.13.2. Rechtsprechung zur Bezeichnung des Vertrags durch die Parteien 114 4.13.3. Argumente für die Maßgeblichkeit der Bezeichnung durch die Parteien 115 4.13.4. Argumente gegen die Maßgeblichkeit der Parteienbezeichnung 117 4.13.5. Maßgeblichkeit konkreter Verweise auf Bestimmungen des MRG 118 4.14. Dauer des Bestandverhältnisses 119 4.15. Ablöse 119 4.16. Andere 119 5. ERST ZU GRÜNDENDER BETRIEB 121 5.1.1. Allgemeines 121 5.1.2. Zurverfügungstellung der sachlichen Grundlagen des Unternehmens 122 5.1.3. Rückstellung eines lebenden Unternehmens 123 5.1.4. Kritik an den von der Judikatur entwickelten Kriterien 125 6. NEBENBETRIEB 127 6.1. Begriff 127 6.2. Zu den Fallgruppen 127 6.2.1. Buffet Entscheidungen 127 6.2.2. Bahnhofs Entscheidungen 129 6.2.3. Krankenhaus Entscheidungen 131 6.2.4. Weitere Nebenbetriebe 133 6.3. Kritik an der Qualifikation von Bestandverträgen auf Bahnhöfen und Flughäfen als Pachtvertrag 134 6.3.1. Zum Stand der Diskussion 134 6.3.2. Maßgeblichkeit der Betriebspflicht bei Nebenbetrieben 136 6.3.3. Die Ausnahme des § 1 Abs 2 Z 1 MRG (Verkehrs- und Flughafenbetriebe) als Argument gegen die Qualifikation als Pachtvertrag 137 IV. Bestandverträge in Einkaufszentren 138 1. ALLGEMEINES 138 2. DIE RECHTSPRECHUNG ZU BESTANDVERTRÄGEN IN EINKAUFSZENTREN 138 2.1. Begriff des Einkaufszentrums 138 2.2. Qualifikation des Bestandvertrags als Miete oder Pacht 140 3. KRITIK AN DER RECHTSPRECHUNG 143 3.1. Die unterschiedlichen Standpunkte 143 3.2. Anforderungen an die (Unternehmens-)Pacht 144 3.2.1. Das Mietzins – Argument 145 3.2.2. Das Ladenschutz – Argument 146 3.2.3. Unzulässige Erweiterung des Kündigungsschutzes 147 3.2.4. Zwischenergebnis 148 3.3. Gegenstand des Pachtvertrages 148 3.4. Das Kriterium der organisierten Kundenfrequenz 150 3.5. Gesellschaftsvertragliche Elemente? 154 3.6. Kritik an den in der Rechtsprechung genannten Abgrenzungskriterien 155 3.6.1. Betriebspflicht und Rückstellungsverpflichtung 155 3.6.2. Attraktive Infrastruktur 157 3.6.3. Entgelt 159 3.7. Weitere Argumente für oder gegen die Qualifikation als Miete oder Pacht 161 3.7.1. § 1 Abs 5 MRG (Wirtschaftsparks) 161 3.7.2. Auseinanderfallen von Eigentümer und Betreiber des Einkaufszentrums 162 3.7.3. Verwaltungsbeirat und dergleichen 162 3.8. Rechtspolitische Überlegungen 163 3.8.1. Qualifikation als Miete: Haltbares Ergebnis? 163 3.8.2. Beredtes Schweigen des Gesetzgebers? 166 V. Exkurs: Gewährleistungspflicht des Bestandgebers im Einkaufszentrum 167 1.1. Problemstellung 167 1.2. Rechtsprechung 167 1.3. Literatur 169 1.3.1. Zurverfügungstellung eines Kundenstroms als Vertragsinhalt 169 1.3.2. Maßgeblichkeit der Qualifikation als Miete oder Pacht 170 LITERATURVERZEICHNIS 172 JUDIKATURVERZEICHNIS 177 STICHWORTVERZEICHNIS 186

240 mm

16.8 cm