Das Verwalter-Praxishandbuch

12.06.2007

Deutsch

9783448075878

Haufe, Rudolf

Haufe Praxis-Ratgeber

Nein

Marc Popp

400

1

Unbekannter Einband

Von der Eigentümerversammlung bis zum Verwaltervertrag

Wohnungseigentumsrecht, Mietverwalter, WEG-Verwalter, Wohnungseigentumsverwalter, Verwalter

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS VORWORT 1 WIE WIRD DER VERWALTER BESTELLT? WAS SIND SEINE AUFGABEN? 1.1 Die Amtszeit des Verwalters 1.2 Wer eignet sich als Verwalter? 1.3 Form und Inhalte des Verwaltervertrags 1.3.1 Diese Punkte sollten im Verwaltervertrag geregelt sein 1.3.2 Form und Dauer des Verwaltervertrags 1.4 Welche Vergütung kann ein Verwalter fordern? 1.5 Die Vertretungsbefugnis des Verwalters 1.6 Rechte und Pflichten des Verwalters 1.6.1 Rechte und Pflichten im Innenverhältnis 1.6.2 Instandhaltung und Instandsetzung 1.6.3 Einforderung und Verwaltung von Geldern 1.6.4 Von der Informationspflicht bis zur Geltendmachung von Ansprüchen 1.6.5 Neue Pflicht: Führen der Beschluss-Sammlung 1.6.6 Jahresabrechnung 1.6.7 Auskunftspflicht und Datenschutzgesetz 2 WAS IST ORDNUNGSGEMÄßE VERWALTUNG? WELCHE HAFTUNGSFRAGEN ERGEBEN SICH? 2.1 Mangelnde Sorgfalt führt zur Haftung 2.1.1 Haftung aus der technischen Betreuungspflicht 2.1.2 Haftung aus der kaufmännischen Betreuungspflicht 2.1.3 Haftung aus der organisatorischen Betreuungspflicht 2.1.4 Entlastungen und Haftungsbegrenzungen 2.2 Abschluss von Versicherungen als Teil ordnungsgemäßer Verwaltung 2.3 Letzte Konsequenz: Ende der Verwaltertätigkeit 2.3.1 Amtsniederlegung 2.3.2 Abberufung oder Kündigung durch die Eigentümerversammlung 2.3.3 Abberufung durch Gerichtsbeschluss 2.3.4 Verweigerung einer Vertragsverlängerung 2.3.5 Ansprüche und Pflichten beim Verwalterwechsel 3 WELCHE FUNKTION HAT DIE EIGENTÜMERVERSAMMLUNG? 3.1 Einberufung der Versammlung 3.2 Wie läuft die Versammlung ab? 3.3 Das ordnungsgemäße Versammlungsprotokoll 3.4 Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft 3.4.1 Vereinbarungen 3.4.2 Beschlüsse 3.4.3 Worüber wird wie entschieden? 3.4.4 Zweitbeschlüsse 3.4.5 Fehlerhafte Beschlüsse 3.4.6 Wann ist ein Beschluss gültig? 3.4.7 Stimmrechtsausschluss wegen Interessenkollision 4 WELCHE FUNKTION HAT DER VERWALTUNGSBEIRAT? WIE WIRD ER GEWÄHLT? 4.1 Wahl des Verwaltungsbeirats 4.2 Wie setzt sich der Verwaltungsbeirat zusammen? 4.3 Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats 4.3.1 Unterstützung des Verwalters 4.3.2 Überprüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Kostenvoranschlägen 4.3.3 Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung 4.3.4 Weitere Aufgaben 4.4 Sitzungen des Verwaltungsbeirats 4.5 Amtsniederlegung und Abberufung des Verwaltungsbeirats 4.6 Wofür haftet der Verwaltungsbeirat? 5 WAS IST BEI JAHRESABRECHNUNG UND HAUSGELD WICHTIG? 5.1 So setzt sich das Hausgeld zusammen 5.2 Wann ist das Hausgeld fällig? 5.3 Grundlage für das Hausgeld: der Wirtschaftsplan 5.4 Gibt Rechenschaft über die Verwaltung der Gelder: die Jahresabrechnung 5.4.1 Inhalt und Bedeutung der Abrechnung 5.4.2 Das Verhältnis der Jahresabrechnung zum Wirtschaftsplan 5.4.3 Form und Frist der Jahresabrechnung 5.4.4 Durchsetzung und Überprüfung der Jahresabrechnung 5.4.5 Die Einzelabrechnung 5.4.6 Der Kostenverteilungsschlüssel 5.5 Das sollten Sie zu den einzelnen Kostenpositionen wissen 5.5.1 Die Instandhaltungsrückstellung 5.5.2 Heizkosten 5.5.3 Verwalterkosten 5.5.4 Sonstige Kosten 5.6 So kann eine übersichtliche Jahresabrechnung aussehen 5.7 Genehmigung der Abrechnung und Entlastung 5.8 Theorie und Praxis bei Kostenermittlung und Abrechnung 5.9 Übersicht: Hausgeldvergleich 6 WIE WIRD DIE INSTANDHALTUNGSRÜCKSTELLUNG ANGEMESSEN FESTGELEGT? 6.1 Zweck: Finanzierung notwendiger Maßnahmen 6.2 Gemeinschafts- oder Sondereigentum? 6.3 Methoden zur Berechnung der Instandhaltungsrückstellung 6.3.1 Faktoren, die in die individuelle Instandhaltungsrückstellung einfließen 6.3.2 Der Planungszeitraum 6.3.3 Die Mindesthöhe der Instandhaltungsrückstellung 6.4 So kalkulieren Sie die zu erwartenden Kosten überschlägig 7 WAS IST BEI BAULICHEN MAßNAHMEN ZU BEACHTEN? 7.1 Was genau sind bauliche Maßnahmen? 7.1.1 Abgrenzung zu Instandhaltung und Instandsetzung 7.1.2 Abgrenzung zwischen Modernisierung und modernisierender Instandsetzung 7.1.3 Bauliche Veränderung 7.2 Wann gilt der Beschluss, wann ist er anfechtbar? 7.2.1 Einstimmiger Beschluss notwendig 7.2.2 Kein einstimmiger Beschluss notwendig 7.2.3 Was geschieht, wenn ein Beschluss angefochten wird? 7.2.4 Problem: Modernisierungsmaßnahmen 7.2.5 Vereinbarungen der Wohnungseigentümer 7.3 Die Neuregelungen im WEG 7.4 Weitere Änderung: Energieausweis ab 2008 Pflicht 7.4.1 Welche Arten des Energieausweises gibt es? 7.4.2 Wo sind die Ausweise erhältlich? 7.4.3 Welche rechtlichen Auswirkungen hat der Energieausweis? 7.4.4 Welche Chancen ergeben sich für den Verwalter? 8 WELCHE GESETZLICHEN GRUNDLAGEN HAT DAS WOHNUNGSEIGENTUM? 8.1 So entsteht Wohnungseigentum 8.1.1 Die Aufteilung 8.1.2 Die Eintragung im Grundbuch 8.2 Welche Eigentumsarten gibt es? 8.2.1 Gemeinschaftliches und sonstiges Eigentum 8.2.2 Das Sondereigentum 8.2.3 Teileigentum 8.2.4 Die Bedeutung der verschiedenen Eigentumsarten 8.2.5 Sondernutzungsrechte 9 WELCHE RECHTE UND PFLICHTEN HAT DER WOHNUNGSEIGENTÜMER? 9.1 Das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer 9.1.1 Das Verwaltungsvermögen 9.1.2 Worauf erstreckt sich die Haftung der Wohnungseigentümer? 9.2 Welche Rechte ergeben sich aus dem Sondereigentum? 9.3 Welche Rechte ergeben sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum? 9.4 Welche Kontrollrechte haben die Wohnungseigentümer? 9.5 Was sind die Pflichten der Wohnungseigentümer? 9.5.1 Die Instandhaltungspflicht 9.5.2 Unterlassungspflichten 9.5.3 Duldungspflichten 9.6 Die Nutzung des Sondereigentums durch den Eigentümer 9.6.1 Gebrauchsregelungen 9.6.2 Berufliche oder gewerbliche Nutzung 9.6.3 Vermietung 9.6.4 Tierhaltung 9.6.5 Belästigung durch Geräusche 9.7 Wie verteilen sich die Kosten und Lasten? 9.7.1 Wie werden die Kosten bei Instandsetzung, Modernisierung und baulichen Veränderungen verteilt? 9.7.2 Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer 9.7.3 Wann besteht ein Anspruch auf Anpassung von Vereinbarungen? 10 WIE LÄUFT EIN GERICHTSVERFAHREN IN WOHNUNGSEIGENTUMSSACHEN AB? 10.1 Das neue gerichtliche Verfahren 10.1.1 Welches Gericht ist zuständig? 10.1.2 Welche Streitigkeiten werden verhandelt? 10.2 Von der Klage bis zum Urteil 10.3 Wer trägt die Kosten des Verfahrens? 10.4 Was geschieht, wenn ein Beschluss angefochten wird? 11 WELCHE STELLUNG HAT DER VERWALTER BEIM ERWERB VON WOHNUNGSEIGENTUM? 11.1 Risiken und Haftungsfragen 11.2 Der Bauträgervertrag und Haftung für Mängel 11.2.1 Die Rechte des Erwerbers bei Mängeln 11.2.2 Wie werden Gewährleistungsansprüche durchgesetzt? 11.2.3 Wenn der Verwalter die Gewährleistung verschleppt 11.3 Welche Beziehung besteht zwischen Erstverwalter und Bauträger? 12 Was muss der Verwalter als Vermieter von Sondereigentum wissen? 12.1 Das müssen Sie grundsätzlich bei der Vermietung beachten 12.2 Umlegung der Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter 12.2.1 Die Betriebskostenarten 12.2.2 Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschale? 12.2.3 Form und Inhalt der Betriebskostenabrechnung 12.2.4 Arten der Kostenverteilung 12.2.5 Wann muss die Abrechnung erfolgen? 12.3 Das sollten Sie als Verwalter von Mietwohnungen im Detail beachten 12.3.1 Abschluss des Mietvertrags 12.3.2 Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter? 12.3.3 Mieterhöhung und Modernisierung 12.3.4 Nebenkosten und Abrechnungen 12.3.5 Welche Rechte und Pflichten haben Mieter? 12.3.6 Kündigung 13 WELCHE BESONDERHEITEN BEI DER VERWALTUNG EINER DENKMALGESCHÜTZTEN IMMOBILIE GIBT ES? 13.1 Wie ist ein Baudenkmal definiert? 13.2 Welche Pflichten hat der Eigentümer eines Denkmals? 13.3 Wenn Arbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden ausgeführt werden müssen 13.4 Nutzungsänderung und Modernisierung eines Denkmals 13.4.1 Der Erlaubnisantrag 13.4.2 Fördermittel 13.5 Wie laufen größere Instandsetzungsmaßnahmen ab? 13.6 Welche Steuervergünstigungen gibt es? 14 WELCHE CHANCEN UND AUFGABEN ERGEBEN SICH FÜR DEN VERWALTER ALS IMMOBILIENMAKLER? 14.1 Der Maklervertrag 14.2 Welche Leistungen sollte ein Makler erbringen? 14.3 Welche Vergütung erhält der Makler? 14.4 Wofür haftet der Makler? STICHWORTVERZEICHNIS ANHANG DAS NEUE WOHNUNGSEIGENTUMSGESETZMUSTER UND ARBEITSHILFEN