Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken

18.06.2008

Deutsch

9783448090079

Haufe, Rudolf

Haufe Praxis-Ratgeber

Nein

Bernhard Metzger

176

3

Unbekannter Einband

Mit den geplanten Änderungen der Wertermittlungsreform

Immobilien, Grundstücke, Wertermittlung, Immobilien- und Grundstückswertermittlung

INHALTSVERZEICHNIS Abkürzungsverzeichnis 8 Vorwort 9 1 WELCHE INFORMATIONEN BENÖTIGEN SIE? 11 1.1 Grundsätzliches zur Wertermittlung 11 1.2 Der erste Schritt: Einsicht nehmen in das Grundbuch 13 1.3 Wo Sie Informationen über ein eventuelles Erbbaurecht erhalten 17 1.4 Wohnungs_ und Teileigentum 17 1.5 Weitere wichtige Informationen 20 1.5.1 Nachbarrechtliche Beschränkungen 20 1.5.2 Planungsrechtliche Nutzungsmöglichkeiten 21 1.5.3 Baulasten 21 1.5.4 Öffentlich_rechtliche Abgaben 21 1.5.5 Das Liegenschaftskataster 22 1.5.6 Altlasten 22 1.5.7 Baugrundverhältnisse 22 1.5.8 Erhaltungssatzung 23 1.5.9 Behördliche Genehmigungen überprüfen 23 1.5.10 Denkmalschutz 23 1.5.11 Wo Sie geeignete Karten finden 23 1.5.12 Immissionsbelastung 24 1.5.13 Rund um die Miete 24 1.5.14 Wohn_ und Nutzfläche 24 1.5.15 Informationen über Kosten und Preisindizes 25 2 AUFBAU UND ANFORDERUNGEN AN EIN GUTACHTEN 26 2.1 Formulargutachten 27 2.2 Frei erstellte Gutachten 28 2.3 Einsatz von Wertermittlungssoftware 28 2.4 Wie Sie das Gutachten aufbauen 29 2.5 Welchen Anforderungen muss ein Gutachten genügen? 30 3 WIE SIE DEN BODENWERT ERMITTELN 37 3.1 Der mittelbare Preisvergleich durch geeignete Bodenrichtwerte 38 3.2 Ermittlung des Bodenwerts in sechs Schritten 40 3.2.1 Die eigenen wertbeeinflussenden Merkmale des zu bewertenden Grundstücks klären 41 3.2.2 Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss einholen 41 3.2.3 Auf den Wertermittlungsstichtag umrechnen 42 3.2.4 Die Geschossflächenzahl infolge unterschiedlich zulässiger baulicher Nutzung umrechnen 44 3.2.5 Weitere mögliche Schritte 49 3.2.6 Bodenwert bzw. Verkehrswert ermitteln 56 3.3 Das Residualwertverfahren 56 4 VERFAHREN ZUR VERKEHRSWERTERMITTLUNG BEBAUTER GRUNDSTÜCKE 59 4.1 Das Vergleichswertverfahren 61 4.2 Das Ertragswertverfahren 63 4.2.1 Der Bodenwert 66 4.2.2 Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen 67 4.2.3 Die Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes 90 4.2.4 Ermittlung der Restnutzungsdauer (RND) 94 4.2.5 Ermittlung des Vervielfältigers 107 4.2.6 Sonstige wertbeeinflussende Umstände 108 4.2.7 Ermittlung des Ertrags_ bzw. Verkehrswerts 108 4.2.8 Das vereinfachte Ertragswertverfahren 110 4.3 Das Sachwertverfahren 114 4.3.1 Ermittlung des Bodenwerts 117 4.3.2 Ermittlung der Herstellungskosten der Gebäude 117 4.3.3 Ermittlung des Herstellungswerts der baulichen Anlagen136 4.3.4 Korrektur des Gebäudealters 137 4.3.5 Korrektur wegen baulicher Mängel und Schäden 141 4.3.6 Korrektur wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände 142 4.3.7 Ermittlung des Sachwerts des Grundstücks 142 4.3.8 Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks 142 5 WELCHE KONTROLLEN UND ANALYSEN SIE DURCHFÜHREN KÖNNEN 144 5.1 Sensitivitätsanalysen 145 5.2 Plausibilitätskontrollen 149 5.2.1 Ertragsfaktoren 149 5.2.2 Gebäudefaktoren 152 5.2.3 Plausibilitätskontrolle für Einfamilienhäuser 154 6 FORMELN UND HILFSMITTEL 155 6.1 Ertragsvervielfältiger 155 6.2 Aufzinsen - Berechnung des Endbetrags 156 6.3 Diskontierung (Abzinsung) 157 6.4 Alterswertminderung nach Ross bzw. linear 158 6.4.1 Alterswertminderung nach Ross 158 6.4.2 Alterswertminderung linear 159 6.5 Kalkulationshilfe zum Sachwertverfahren 160 6.6 Kalkulationshilfe zum Ertragswertverfahren 161 6.7 Kalkulationshilfe zum Residualwertverfahren 162 6.8 Hilfsmittel zur Bestimmung des ortsspezifischen Liegenschaftszinssatzes 164 7 WELCHE GESETZLICHEN NORMEN UND REGELUNGEN FÜR SIE RELEVANT SIND 166 7.1 Die wichtigsten Gesetze und Verordnungen im Überblick 167 7.2 Wohnflächenverordnung und Betriebskostenverordnung 171 Stichwortverzeichnis 173 Mustergutachten im Anhang 176 Anhang Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006) Die Wertermittlungsverordnung (WertV) Mustergutachten Demo-Programm: WF-SmartValue http://api.vlb.de/api/v1/asset/mmo/file/046e27b0-6a9f-4b6a-8359-898ab836dfc8 http://api.vlb.de/api/v1/asset/mmo/file/ed55aa79-6b14-4e98-9d05-aeca548a9e03 http://api.vlb.de/api/v1/asset/mmo/file/a45c6c67-dbcc-4046-8ebb-cbde84942d89 http://api.vlb.de/api/v1/asset/mmo/file/4d14f62f-d5a0-4930-9192-139f9ec17d1d